Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam trong báo cáo giám sát những bất cập của Luật Đất đai nhận định: “Luật Đất đai 2013 chưa thống nhất, chưa đồng bộ giữa các luật, còn mâu thuẫn, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 với BLDS 2015, Luật Đầu tư năm 2020, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2014”.

Mở rộng hơn BLDS 2015

Theo MTTQ Việt Nam, BLDS và Luật Đất đai 2013 có cách tiếp cận khác nhau về bảo vệ quyền dân sự nói chung và quyền dân sự về đất đai nói riêng.

Trong khi BLDS 2015 quy định: “Quyền dân sự chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng” thì Luật Đất đai 2013 trước đó lại quy định mở rộng: “Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, đất do vi phạm pháp luật đất đai; đất do chấm dứt việc sử dụng đất (SDĐ) theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người”.

Cần sửa Luật Đất đai 2013 để giải quyết chuyện chồng chéo - ảnh 1
Tại hội thảo “Gỡ vướng pháp lý để thu hút đầu tư” do báo Pháp Luật TP.HCM và UBND tỉnh Phú Yên tổ chức ngày 18-12, nhiều chuyên gia kiến nghị cần sửa Luật Đất đai 2013 để giải quyết căn cơ các vấn đề tồn tại. Ảnh: NGUYỄN YÊN

Nhiều chuyên gia cho rằng việc mở rộng phạm vi hạn chế quyền dân sự về đất đai làm cho vấn đề thu hồi đất, giá đất thành nguyên nhân của tố cáo, khiếu nại về đất đai. “Bồi thường cho dân mấy chục ngàn/m2 thôi, sau đó doanh nghiệp về phân lô, bán nền mấy chục triệu đồng/m2. Bồi thường cho dân chả đủ để họ đi đâu” – ông Lê Tiến Châu, Phó Chủ tịch, Tổng thư ký Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam, nói.

Vì thế, ông Châu cho rằng cần phải giữ gìn và khai thác hiệu quả đất đai trên cơ sở cân bằng lợi ích của Nhà nước – doanh nghiệp – người dân. Mà muốn vậy thì theo ông Châu, cần bảo đảm tốt hơn sự đồng bộ pháp luật liên quan đến đất đai như BLDS, Luật Nhà ở…

MTTQ đề nghị cần định nghĩa rõ khái niệm và có tiêu chí nhằm bảo đảm “thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” được rõ ràng. Điều cần thiết là phải liệt kê danh sách trường hợp thu hồi đất theo mục đích đặt ra, khái niệm phải rõ để bảo đảm hiểu đúng và thống nhất.

“Cần loại bỏ các dự án kinh tế vì lợi ích thuần túy của nhà đầu tư ra khỏi phạm vi các dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích công, nhất là các khái niệm dự án dễ bị lạm dụng, như khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu đô thị mới…” – báo cáo của MTTQ Việt Nam kiến nghị.

Không tương thích và tạo ra kẽ hở
Trong bối cảnh mới, Luật Đất đai 2013 đã bộc lộ không ít bất cập, không còn phù hợp với thực tiễn, dẫn đến khả năng khai thác, phát triển đất đai bị hạn chế, chưa giải quyết được hài hòa giữa lợi ích người dân và doanh nghiệp trong sử dụng đất đai.
Nhiều quy định của luật chưa tương thích, đồng bộ với các luật khác, nhất là các luật sau năm 2013. Từ đó tạo ra khoảng trống, kẽ hở để tổ chức, cá nhân trục lợi, nguy cơ tranh chấp, khiếu nại trong nhân dân. 70% khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai.
Ông LÊ TIẾN CHÂUPhó Chủ tịch, Tổng thư ký Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam

Pháp luật vênh nhau nên quyền dân sự bị cản trở

Báo cáo giám sát của MTTQ cũng phân tích nhiều đến sự vênh nhau giữa Luật Đất đai 2013, BLDS 2015, Luật Nhà ở… trong thế chấp quyền SDĐ, giao dịch nhà ở và quyền SDĐ.

“Có sự không tương thích trong quy định về thời điểm có hiệu lực của việc chuyển quyền SDĐ; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh BĐS nói chung và hợp đồng kinh doanh quyền SDĐ nói riêng; hợp đồng về mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại… giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS” – báo cáo của MTTQ Việt Nam cho biết.

Thực tế, vẫn theo báo cáo của MTTQ, có không ít các giao dịch về quyền SDĐ gắn với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Vì vậy, việc không tương thích, đồng bộ trong các quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền SDĐ với hợp đồng kinh doanh quyền SDĐ và hợp đồng về giao dịch nhà ở gây cản trở đến việc thực thi pháp luật liên quan đến giao dịch nhà, đất trên thực tế.

Thậm chí, ngay trong Luật Đất đai 2013 cũng có những quy định vênh nhau. Điều đó khiến quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân SDĐ cũng không được quy định đồng bộ.

Cụ thể, khoản 1 Điều 168 quy định: “Người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền SDĐ khi có giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp thì người SDĐ được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất”. Thế nhưng đến khoản 1 Điều 188 thì lại quy định các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền SDĐ; góp vốn bằng quyền SDĐ khi có các điều kiện phải kèm thêm: “Đất không có tranh chấp; quyền SDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn SDĐ”.

Báo cáo của MTTQ phân tích: Chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp là một trường hợp cụ thể của chuyển đổi quyền SDĐ nên phải tuân theo điều kiện về chuyển đổi quyền SDĐ quy định tại khoản 1 Điều 188. Một trong những điều kiện đó là phải có giấy chứng nhận quyền SDĐ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168.

Trong khi đó, khoản 1 Điều 168 quy định đối với trường hợp chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp thì người SDĐ chỉ được thực hiện quyền sau khi có một quyết định hành chính (là quyết định giao đất, cho thuê đất).

“Điều này là mâu thuẫn, không thống nhất với khoản 1 Điều 188” – báo cáo của MTTQ nhận định.

Xác định tiêu chí thu hồi đất theo mục đích

MTTQ Việt Nam đề nghị sửa đổi quy định về thời điểm có hiệu lực của việc chuyển quyền SDĐ; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh BĐS nói chung và hợp đồng kinh doanh quyền SDĐ nói riêng; hợp đồng về mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại… bảo đảm sự tương thích, đồng bộ giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS.

MTTQ cũng đề nghị xây dựng tiêu chí để xác định các trường hợp thu hồi đất theo mục đích đặt ra. Bởi vì việc xác định rõ và thắt chặt các trường hợp thu hồi đất theo tiêu chí rõ ràng sẽ giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền lựa chọn, phê duyệt đúng các dự án cần thu hồi đất. Đồng thời, Nhà nước cũng có cơ sở xem xét từ giai đoạn giám sát, phê duyệt, đánh giá, kiểm tra các dự án khi hoàn thành và đưa vào hoạt động.

Có tiêu chí rõ ràng cũng sẽ giải quyết khiếu nại, khiếu kiện, hoạt động thanh tra, kiểm tra… tốt hơn khi có đủ căn cứ pháp luật.