1. Đất giao khoán là gì?

Hiện nay, pháp luật chưa có bất cứ quy định nào về khái niệm đất giao khoán, tuy nhiên căn cứ Luật Đất Đai năm 2013 cũng như thực tiễn áp dụng, có thể hiểu giao khoán đất là hoạt động của chủ sở hữu (bên giao khoán đất) thoả thuận với một bên khác (bên nhận khoán) trong giải quyết công việc đối với mọi hoạt động sản xuất, khai thác, trồng trọt, chăn nuôi thông qua hợp đồng giao khoán đất. Trong đó, đất giao khoán được tiếp nhận, bảo quản và khai thác theo nội dung  và hình thức hợp đồng mà các bên đã ký kết.

2. Đất giao khoán có được chuyển nhượng không?

Căn cứ Luật đất Đai năm 2013, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

Điều 188: Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

Mặt khác, căn cứ Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất như sau:

Điều 19. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.

2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

4. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.

5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

7. Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

Từ hai căn cứ trên, có thể thấy đất giao khoán chỉ có thể được chuyển nhượng khi đáp ứng đủ các điều kiện chuyển nhượng đất theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai, trong đó có điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giao khoán tuỳ thuộc vào các trường hợp giao khoán đất, cụ thể:

Trường hợp 1: Trong trường hợp đất giao khoán đã được bàn giao cho địa phương quản lý, không thuộc trường hợp đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng đặc dụng hoặc được nhận khoán từ nông, lâm trường nay đã giải thể và đủ các điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì hoàn toàn có thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 46, Nghị định 43//2014/NĐCP. Trong trường hợp này, người nhận khoán có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất Đai 2013 và có quyền chuyển nhượng đất giao khoán theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp việc chuyển nhượng đất giao khoán không tuân thủ đúng các quy định pháp luật, thì việc chuyển nhượng không được pháp luật công nhận và bị coi là không hợp lệ.

Trường hợp 2: trong trường hợp đất giao khoán được người nhận khoán đất “trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.” Thì không được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất. Điều này xuất phát từ việc đất nông trường là tài sản công, người nhận giao khoán đất nông trường không phải là cá nhân, không phải người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất Đai 2013 nên không có các quyền của người sử dụng đất. Vì vậy, nhóm đối tượng này không được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất và không đủ điều kiện được giao khoán đất theo Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013.

3. Đất giao khoán có được thu hồi không?

Việc thu hồi đất giao khoán phụ thuộc vào quy định pháp luật, chính sách của nhà nước và và điều kiện sử dụng đất của tổ chức, cá nhân đang sở hữu đất.

Theo quy định của pháp luật, đất giao khoán có thể bị thu hồi nếu tổ chức, cá nhân sử dụng đất không đúng mục đích hoặc không đúng thời hạn quy định. Ngoài ra, đất giao khoán cũng có thể bị thu hồi khi Nhà nước cần tái sử dụng đất để phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế-xã hội quan trọng.

Tuy nhiên, trước khi thu hồi đất giao khoán, Nhà nước phải thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý, bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất. Người sử dụng đất có quyền được thông báo trước về việc thu hồi đất và được bảo đảm quyền lợi tương đương với giá trị đất mà họ đã sử dụng.

4. Quy định về bồi thường đất giao khoán

Theo quy định của Luật Đất Đai năm 2013, việc bồi thường đất giao khoán khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo các quy định sau:

  1. Người sử dụng đất có quyền được bồi thường về giá trị của tài sản gắn liền với đất giao khoán, bao gồm cả tài sản tự xây dựng trên đất đó, tài sản động, và các chi phí phát sinh do việc di dời, tái định cư.
  2. Giá trị bồi thường được tính dựa trên giá đất tại thời điểm Nhà nước thu hồi đất, được xác định bằng phương pháp thẩm định giá đất theo quy định của pháp luật.
  3. Người sử dụng đất có quyền kiện toàn bồi thường nếu họ chưa nhận được đầy đủ số tiền bồi thường hoặc có yêu cầu bồi thường khác.
  4. Cơ quan Nhà nước có trách nhiệm tiến hành thanh toán bồi thường đối với người sử dụng đất trong vòng 30 ngày kể từ ngày thu hồi đất.
  5. Nếu người sử dụng đất không đồng ý với quyết định của cơ quan Nhà nước về giá trị bồi thường, họ có quyền yêu cầu thẩm định lại giá trị bồi thường hoặc kiện toàn bồi thường trước khi chấp nhận thanh toán.

Ngoài ra, trong trường hợp Nhà nước không thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý khi thu hồi đất giao khoán hoặc vi phạm quyền lợi của người sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền khiếu nại, đòi hỏi bồi thường thiệt hại và yêu cầu trả lại đất.