Mỗi năm 1 bảng giá đất mới: Nhà nước và người dân đều lợi

Bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hằng năm thay vì năm năm một lần như hiện nay là những điểm mới trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, thu hút sự quan tâm của người dân.

Cơ chế để sát giá thị trường

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã thể chế hóa nội dung của Nghị quyết 18-NQ/TW khi đưa ra những điểm mới như bỏ quy định về khung giá đất, thay vào đó Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá và quyết định giá đất cụ thể. Việc định giá đảm bảo nguyên tắc theo mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường; bảo đảm tính độc lập về chuyên môn, khách quan của kết quả định giá giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.

Những điểm mới như bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất hằng năm được đa số các chuyên gia ủng hộ, đồng tình. Ảnh minh họa: HOÀNG GIANG

Theo dự thảo, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành. Và điểm mới đáng chú ý là bảng giá đất được xây dựng định kỳ hằng năm và công bố vào ngày 1-1 của năm, thay vì định kỳ năm năm điều chỉnh một lần.

Trong thời gian thực hiện, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Bảng giá được sử dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

Bảng giá đất cũng là căn cứ để tính thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tiền sử dụng đất tăng thêm đối với những trường hợp chậm, không đưa đất vào sử dụng; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất; tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất…

Nhà nước và người dân đều lợi

Những điểm mới như bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất hằng năm được đa số chuyên gia ủng hộ, đồng tình.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng bỏ khung giá đất của Chính phủ thì các tỉnh, thành sẽ được ban hành bảng giá đất mới, không lo vướng khung. Ngoài bỏ khung giá đất thì dự thảo Luật Đất đai còn có nội dung các tỉnh, thành sẽ điều chỉnh bảng giá đất hằng năm, công bố vào đầu năm. Như vậy, bảng giá đất sẽ sát với giá đất trên thị trường vì hiện nay bảng giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường.

Và khi bảng giá đất được điều chỉnh theo biến động hằng năm của thị trường, luật sư Phượng cho rằng sẽ có lợi cho ngân sách nhà nước. Bởi lẽ bảng giá đất là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, thuế thu nhập…

“Các tỉnh, thành điều chỉnh, ban hành bảng giá đất tiến sát giá thị trường làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản. Khi đó, người dân phải kê khai đúng giá chuyển nhượng bất động sản thực tế theo giá thị trường. Điều này giúp Nhà nước không thất thu ngân sách như tình trạng khai “hai giá” khi mua bán nhà đất hiện nay” – luật sư Phượng chia sẻ.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng điều chỉnh bảng giá đất hằng năm tiệm cận giá thị trường, Nhà nước sẽ được lợi nhiều hơn khi tăng thu ngân sách từ nhiều khoản khác lên. Vì giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ trong nhiều trường hợp chứ không chỉ mỗi bồi thường thu hồi đất. Nếu điều chỉnh bảng giá đất tăng sát với giá thị trường thì công tác bồi thường thu hồi đất có thể thuận lợi, giúp các dự án đầu tư công đẩy nhanh tiến độ, tác động tích cực đối với nền kinh tế.

Bồi thường phải đảm bảo quyền lợi người dân

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng bảng giá đất hiện không theo kịp giá thị trường, tiền bồi thường cho người dân quá “bèo” dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện ngày càng nhiều. Bỏ khung giá đất là chủ trương hoàn toàn hợp lý, đúng với thực tế cuộc sống. Phải đưa bảng giá đất về giá trị thực, giao quyền cho địa phương xây dựng bảng giá đất là phù hợp. Bảng giá đất điều chỉnh sát thị trường sẽ ngăn chặn đầu cơ và tham nhũng.

Tuy nhiên, khi bồi thường đất cho người dân, luật sư Hậu cho rằng ngoài căn cứ bảng giá đất thì Nhà nước cần phải định giá đất sát với thị trường, đảm bảo nguyên tắc bằng hoặc tương đương với giá trị đất đai thu hồi của người dân. Bồi thường phải xác định thu nhập của người dân trên đất để đảm bảo quyền lợi cho người dân, để họ có thể tái định cư với thu nhập đủ ổn định cuộc sống.

“Tôi ví dụ như người dân đó đang có thu nhập trên đất như kinh doanh, buôn bán, cho thuê để nuôi sống gia đình. Nhưng nếu căn cứ bồi thường chỉ theo bảng giá đất cũng chưa hợp lý, họ nhận tiền bồi thường đất nhưng thu nhập bị ảnh hưởng. Vì vậy, phải bồi thường làm sao người dân có chỗ ở, có thu nhập, ổn định cuộc sống” – luật sư Hậu phân tích,

Theo luật sư Hậu, ngoài bồi thường bằng tiền, Nhà nước nên xem xét phương án bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất bằng hoặc tương đương giá trị người dân đang thụ hưởng mới hài hòa lợi ích. Chẳng hạn, người dân ở đất có diện tích 1.000 m2 đang trồng trọt, chăn nuôi thì có thể có phương án bồi thường cho họ một mảnh đất có diện tích tương đương ở nơi khác, có thể trồng trọt, chăn nuôi như vậy.