Tiêu chí Văn phòng Luật sư Xuân Lâm chúng tôi là:

– Uy tín

– Chuyên nghiệp

– Hiệu quả cùng có lợi

ranh chấp cho thuê mặt bằng: Dịch COVID-19 là sự kiện bất khả kháng? 17/10/2021 05:42 GMT+7

ranh chấp cho thuê mặt bằng: Dịch COVID-19 là sự kiện bất khả kháng? 17/10/2021 05:42 GMT+7

TTO – Do dịch COVID-19, nhiều tỉnh thành áp dụng chỉ thị 16 khiến nhiều loại hình kinh doanh, dịch vụ phải tạm ngừng hoạt động. Lúc này, chi phí thuê mặt bằng, nhân công… trở thành gánh nặng của doanh nghiệp, dẫn tới nhiều tranh chấp phát sinh.

 

Tranh chấp cho thuê mặt bằng: Dịch COVID-19 là sự kiện bất khả kháng? - Ảnh 1.

Mặt bằng cho thuê góc đường Hai Bà Trưng – Nguyễn Đình Chiểu, quận 1, TPHCM (ảnh chụp chiều 16-10) – Ảnh: QUANG ĐỊNH

Vậy dịch COVID-19 có được xem là sự kiện bất khả kháng để miễn trừ nghĩa vụ hay không?

Pháp luật cần thay đổi để phù hợp

Theo luật sư Trương Anh Tú (Đoàn luật sư TP Hà Nội), Bộ luật dân sự 2015 quy định sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép. Và trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Gần đây, dịch COVID-19 dẫn đến việc cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định buộc phải áp dụng các biện pháp mạnh như hạn chế lưu thông, tạm ngưng một số hoạt động kinh doanh… khiến cho nhiều tranh chấp phát sinh giữa chủ nhà và bên thuê nhà.

Luật sư Tú cho rằng nếu một doanh nghiệp bị tác động bởi dịch COVID-19 mà doanh nghiệp đó không thể khắc phục được, dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và trong khả năng cho phép, thì nên coi đây là sự kiện bất khả kháng. Trong trường hợp vì dịch bệnh mà cơ quan chức năng buộc áp dụng các biện pháp mạnh thì chính quyết định này cũng nên được xem là một sự kiện để miễn trừ nghĩa vụ.

Ví dụ, trong hợp đồng thuê mặt bằng thường có một điều khoản thuê mặt bằng nhằm mục đích gì. Có thể thuê để kinh doanh, đặt văn phòng… Tuy nhiên vì dịch bệnh, chính sách mà mục đích kinh doanh không đạt được nhưng không do lỗi của các bên. Xét trên “cán cân” cân bằng lợi ích, có thể không phải thực hiện việc trả tiền thuê trong thời gian mục đích thuê không đạt được là phù hợp.

Nói cách khác, các bên trong quan hệ hợp đồng có thể tư duy theo hướng tích cực và sòng phẳng rằng có qua thì mới có lại, có sử dụng thì có thanh toán và ngược lại. Đây gọi là các bên cùng đạt được lợi ích cao nhất. Nhà làm luật nên xem xét lỗ hổng này và cần có sự thay đổi pháp luật cho phù hợp với hoàn cảnh xã hội.

Luật sư Tú cho rằng hiện nay doanh nghiệp bị tác động do dịch bệnh là điều không phải bàn cãi và nhiều doanh nghiệp cũng không thể khắc phục được những khó khăn, ngay cả khi đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết, nên cần coi đại dịch COVID-19 là sự kiện bất khả kháng. Thời điểm này người đi thuê và người cho thuê nên ngồi lại, cùng chia sẻ gánh nặng với nhau, tạo nên sự hài hòa lợi ích, đảm bảo các bên hợp tác lâu dài.

Luật sư Tú lưu ý khi soạn thảo và giao kết hợp đồng, các bên cần xác lập điều khoản thỏa thuận về sự kiện bất khả kháng, cần quy định rõ những trường hợp thiên tai, dịch bệnh tương tự như dịch COVID-19, để từ đó hạn chế phát sinh những tranh chấp.

Ở góc độ nhà nước, TAND tối cao cần có hướng dẫn cụ thể để xác định dịch bệnh COVID-19 hoặc các dịch bệnh tương tự được coi là sự kiện bất khả kháng để làm căn cứ giải quyết.

Hoàn toàn phụ thuộc vào nội dung hợp đồng

Trái lại, luật sư Nguyễn Đức Chánh (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng dịch COVID-19 không đương nhiên là sự kiện bất khả kháng và việc dịch COVID-19 có được xem là sự kiện bất khả kháng hay không còn phụ thuộc vào sự thỏa thuận trong hợp đồng.

Hợp đồng đó có thỏa thuận dịch bệnh là một trong những sự kiện bất khả kháng? Khi xảy ra sự kiện “dịch bệnh”, các bên đã thực hiện đúng nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng như thông báo cho bên còn lại, tìm mọi biện pháp cần thiết để khắc phục chưa…, từ đó mới có căn cứ xác định miễn trừ trách nhiệm do xảy ra sự kiện bất khả kháng.

Luật sư Chánh cho rằng hiện nay doanh nghiệp nào cũng bị ảnh hưởng bởi dịch COVID-19, khi nhiều tỉnh thành áp dụng chỉ thị 15, 16 khiến nhiều loại hình kinh doanh và dịch vụ phải ngưng hoạt động. Tuy nhiên, không thể tùy tiện viện cớ dịch COVID-19 để miễn thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng. Bởi hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên và cần phải được tôn trọng.

Nếu dịch bệnh không được quy định là sự kiện bất khả kháng trong hợp đồng thì việc ảnh hưởng bởi dịch không được xem là sự kiện bất khả kháng mà chỉ có thể thuộc trường hợp “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” khi thực hiện hợp đồng trong một số trường hợp.

Khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý. Nếu không thể thỏa thuận được, một trong các bên có thể yêu cầu tòa án sửa đổi hoặc chấm dứt hợp đồng.

Trong quá trình tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng.

Đồng ý kiến, luật sư Nguyễn Thành Tựu (Đoàn luật sư TP.HCM) cũng cho rằng hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên. Nếu hợp đồng không có thỏa thuận về sự kiện bất khả kháng thì các bên phải có nghĩa vụ thực hiện theo đúng thỏa thuận theo hợp đồng đã ký kết. Khi có bất kỳ sự điều chỉnh, thay đổi, bổ sung nào các bên có thể thỏa thuận, thương lượng với nhau để ký một văn bản thỏa thuận riêng.

Thực tế cũng như quy định của pháp luật luôn ưu tiên nguyên tắc đàm phán thực hiện hợp đồng kể cả trong thời điểm dịch bệnh. Nếu trong trường hợp không thể đàm phán, thương lượng thì các bên có thể yêu cầu tòa án giải quyết chứ không thể đơn phương áp đặt ý chí của một bên.

Thiết nghĩ, việc các bên đưa ra giải quyết ở một cơ quan tố tụng nào trong trường hợp này đều sẽ gây thiệt hại cho cả hai bên tham gia về thời gian và tiền bạc. Do vậy, trong trường hợp này các bên nên ngồi lại để đàm phán, thương lượng nhằm tìm ra cách giải quyết tốt nhất.

Nhiều tranh chấp giữa chủ nhà và người thuê phát sinh

Trước đó, Công ty TNHH CJ CGV Việt Nam (CGV) cũng khởi kiện nhiều “chủ nhà” (Công ty cổ phần tư vấn đầu tư Lapen, Công ty cổ phần quốc tế truyền thông IMC…) ra tòa. CGV yêu cầu tòa tuyên chấm dứt hợp đồng thuê do hoàn cảnh thay đổi cơ bản và không bên nào có lỗi khi chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại vì chấm dứt hợp đồng, không phải thanh toán tiền thuê, phí dịch vụ cũng như các khoản tiền khác khi ngừng kinh doanh tại mặt bằng và được hoàn lại toàn bộ tiền cọc… với lý do dịch COVID-19 gây thiệt hại nặng nề.

Mới đây, Thế Giới Di Động cũng gửi “tối hậu thư” đến chủ nhà yêu cầu giảm giá hoặc thanh lý hợp đồng.

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ XUÂN LÂM

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến: 0903 918 848

Số điện thoại Luật sư Lâm: 0903 918 848

Trụ sở: 250A Nguyễn Thái Bình, phường 12, quận Tân Bình, TP.HCM

Email: lxlamlaw@gmail.com- Website: www.luatsulam.com.vn