Sáu vấn đề bất cập trong Luật Đất đai 2013 mà Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam nêu trong báo cáo giám sát vấn đề giao đất, cho thuê đất, tài chính đất đai là khá nổi cộm trên thực tế.

11.940 cơ quan có thẩm quyền giao, cho thuê đất

Theo MTTQ, tính theo Luật Đất đai 2013 thì có tổng cộng 11.940 cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, bao gồm Chính phủ, UBND các cấp. Ấy là chưa kể thẩm quyền giao đất còn được giao cho các bộ, cơ quan ngang bộ đối với trụ sở, tài sản gắn liền với đất, đất xây trụ sở mà không có nhu cầu sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả.

Rồi Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước lại giao Bộ Tài chính chịu trách nhiệm thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về tài sản nhà nước và được quyền thanh lý, bán tài sản nhà nước.

Sửa Luật Đất đai 2013: Làm sao để giá đất tiệm cận giá thị trường - ảnh 1
Cần kiến nghị cơ chế xây dựng giá đất theo nguyên tắc thị trường nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân có đất bị thu hồi. Ảnh: HOÀNG GIANG

Mặt khác, với căn cứ giao đất, cho thuê đất gồm cả kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện và nhu cầu của các dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì việc kiểm soát sử dụng đất là rất khó khăn, dù việc chuyển mục đích sử dụng đất của cá nhân có thể mang lại lợi ích lớn.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ khi bàn về chương trình giám sát việc sử dụng đất nói rằng: “Việc quản lý sử dụng đất là trọng tâm giám sát đất đai trong việc thực hành tiết kiệm, chống lãng phí. Phải tổng hợp tổng số diện tích đất đã giao mà chưa sử dụng, không đúng mục đích, dự án treo, đất nông nghiệp bị hoang hóa, xây nhà cửa sử dụng trái phép đất nông nghiệp là bao nhiêu, cùng các vấn đề khiếu nại, tố cáo đất đai liên quan đến cái này”.

Theo MTTQ, quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như trong Luật Đất đai 2013 còn dẫn đến việc hạn chế quyền tiếp cận của các thành phần kinh tế khác, trong đó có kinh tế tư nhân.

Nguồn thu từ đất chưa xứng với tiềm năng

Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam nhận định: Luật Đất đai chưa quy định chặt chẽ việc giao đất có thu tiền và giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất và cho thuê đất bằng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập. Các vấn đề liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất chưa chặt chẽ, đối tượng được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá còn khá rộng, chưa cụ thể.

Vì vậy, thu hồi đất khi có vi phạm về đất đai là rất khó do chưa quy định thẩm quyền, nội dung, trình tự thủ tục bồi thường về đất, tài sản, giá trị đã đầu tư vào đất đối với trường hợp phải thu hồi… để thực hiện đấu giá theo quy định.

GS Trần Ngọc Đường nhận xét: “Luật Đất đai 2013 đã quy định các khoản thu về tài chính từ đất đai nhưng chính sách tài chính về đất đai chưa đủ mạnh để khắc phục tình trạng đầu tư dàn trải, chính sách thuế đất đai chưa được sửa đổi, chưa phải là công cụ điều tiết thị trường BĐS, luật thuế đất phi nông nghiệp 2012 chưa được sửa đổi. “Các khoản thu từ tài chính đất đai rất thấp. GS Đặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT – PV) nói ở Mỹ thuế về đất thu được 3% GDP, ở mình chỉ 0,1% GDP” – GS Đường cho hay.

Báo cáo của MTTQ Việt Nam cũng khẳng định: Nguồn thu từ đất chiếm trên dưới 10% ngân sách địa phương. Nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng, chưa tạo thành nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách.

“Hoạt động thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp còn nhiều bất cập. Việc tổ chức thực hiện công tác định giá đất cụ thể trong nhiều trường hợp chưa đáp ứng kịp thời tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường, nguyên nhân chủ yếu do cơ chế và quy trình hành chính trong khâu tổ chức thực hiện” – báo cáo của MTTQ cho biết.

Giá bồi thường quá xa giá thị trường

Theo báo cáo của MTTQ, những vấn đề này có phần từ quy định về giá đất trong Luật Đất đai 2013. “Một trong những nguyên tắc định giá đất trong Luật Đất đai 2013 là phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, nhưng trên thực tế hầu như việc định giá đất thoát ly khỏi giá cả thị trường. Điều này dễ dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá bồi thường quá xa giá thị trường” – báo cáo của MTTQ Việt Nam cho hay.

Theo MTTQ, mặc dù Điều 115 và Điều 116 Luật Đất đai có nói đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập… do vậy giá đất còn mang nặng tính “áp đặt”.

Ông Lê Tiến Châu, Phó Chủ tịch, Tổng thư ký Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam, nói: “Bồi thường cho dân thì mấy chục ngàn/m2, sau đó doanh nghiệp về phân lô, bán nền mấy chục triệu/m2. Bồi thường cho dân chả đủ để họ đi đâu”.

Theo ông Châu, giá đất khi Nhà nước thu hồi đất còn bất cập, dẫn đến giá đất do Nhà nước quyết định thấp hơn nhiều so với thị trường. Vướng mắc cho các dự án thu hồi đất để sản xuất, kinh doanh là như vậy. “Cần kiến nghị cơ chế xây dựng giá đất theo nguyên tắc thị trường, trong đó người dân được tham gia rộng rãi, sâu” – ông Châu nói.

Hơn nữa, quy định về mức bồi thường bằng tiền khi Nhà nước thu hồi đất, theo MTTQ Việt Nam, chưa thực sự phù hợp với nguyên tắc thị trường. Điều 74 Luật Đất đai 2013 nói nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Vấn đề là giá do UBND cấp tỉnh quy định thường có mức chênh lệch với giá trị thị trường. “Điều này khiến cho người sử dụng đất gặp nhiều khó khăn trong việc khôi phục tình hình canh tác, sản xuất và sinh hoạt sau khi bị thu hồi đất. Bên cạnh đó, nếu trong trường hợp không được giải đáp thắc mắc kịp thời có thể dẫn đến người sử dụng đất không đồng ý về giá đất bị thu hồi” – MTTQ nhận xét.

Năm đề xuất tránh làm thất thoát tài chính đất đai

+ Thu hẹp hơn trường hợp giao đất, quy định rõ trường hợp đặc biệt không thu tiền sử dụng đất (các trường hợp này người sử dụng đất không có các quyền như chuyển nhượng, tặng cho…).

+ Mở rộng đấu giá quyền sử dụng đất, quy định dùng các công cụ thị trường để phân bổ sử dụng nguồn lợi đất đai hiệu quả. Bổ sung tiêu chí, hạn mức sử dụng đất, giá đất làm căn cứ giao, cho thuê. Quy định chặt chẽ hơn về thời hạn, hình thức nộp tiền giao đất, thuê đất.

+ Xây dựng phương án xác định giá đất theo giá thị trường. Cần tách thẩm quyền quyết định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và thẩm quyền định giá đất cho hai cơ quan độc lập với nhau. Điều này nhằm kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền, tránh lạm dụng quyền lực nhằm mục đích tư lợi.

+ Kiểm soát hoạt động chuyển quyền sử dụng đất bằng hình thức chỉ định chủ đầu tư, cổ phần hóa doanh nghiệp, đổi đất lấy hạ tầng; bổ sung quy định về vốn hóa đất công và tài sản công gắn liền với đất.

+ Bổ sung các quy định về thuế, phí để điều tiết các hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, bất động sản, bảo đảm thị trường phát triển lành mạnh.

(Trích Báo cáo giám sát vấn đề giao đất, cho thuê đất, tài chính đất đai của Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam)

CHÂN LUẬN