TAND tỉnh Phú Yên vừa mở phiên tòa phúc thẩm xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc và hợp đồng dịch vụ giữa nguyên đơn là vợ chồng ông NVB với các bị đơn là ông NVK và bà LT (cùng trú thị xã Sông Cầu, Phú Yên) do các bị đơn kháng cáo.

HĐXX đã căn cứ Điều 328 BLDS và Án lệ 25/2018/AL được Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao thông qua ngày 17-10-2018 để giải quyết vụ án theo hướng bên nhận cọc phải hoàn trả cọc và không phải chịu phạt cọc.

Kiện hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng 8.129 m2 đất

Ngày 28-2-2020, ông B và ông K ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc chuyển nhượng 5.000 m2 đất đã được cấp giấy chứng nhận (GCN) và diện tích đất liền kề chưa được cấp GCN là 3.129 m2 tại phường Xuân Đài, thị xã Sông Cầu với giá chuyển nhượng là 9,9 tỉ đồng. Cùng ngày, ông K chuyển tiền cọc 900 triệu đồng cho vợ chồng ông B.

Vỡ hợp đồng vì lý do khách quan nên không bị phạt cọc - ảnh 1

Hình minh họa

Theo thỏa thuận, vợ chồng ông B phải kê khai và làm thủ tục xin cấp GCN đối với 3.129 m2 đất trong thời hạn sáu tháng, tối đa không quá 12 tháng kể từ ngày ký kết hợp đồng đặt cọc. Ông K phải giao đủ 9 tỉ đồng còn lại khi vợ chồng ông B hoàn tất thủ tục cấp GCN đúng hạn.

Vợ chồng ông B đã thực hiện đầy đủ thủ tục để cấp GCN nhưng vì lý do khách quan nên không thể thực hiện đúng hạn.

Ngày 1-3-2021, ông K có văn bản thông báo hủy hợp đồng đặt cọc, yêu cầu vợ chồng ông B trả 900 triệu đồng và tiền phạt cọc tương đương tiền đặt cọc. Vợ chồng ông B khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, sẽ trả cho ông K tiền cọc đã nhận nhưng không chịu phạt cọc.

Bị đơn là ông K đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc với điều kiện vợ chồng ông B trả tiền cọc đã nhận và phải chịu phạt cọc bằng đúng số tiền cọc, đồng thời thanh toán tiền lãi do vi phạm hợp đồng đặt cọc.

Chuyển nhượng đất không thành, không được hưởng công môi giới

Cùng ngày ký hợp đồng đặt cọc, vợ chồng ông B và người môi giới là bà T lập hợp đồng thỏa thuận về việc môi giới bán đất. Theo đó, vợ chồng ông B nhờ bà T bán phần đất nói trên với giá 9 tỉ đồng. Bà T cam đoan: “Nay tôi bán thửa đất được 9,9 tỉ đồng. Bên đặt cọc sẽ đặt trước 900 triệu đồng. Vợ chồng ông B sẽ chuyển cho tôi 400 triệu đồng. Sau khi bên mua đất giao đủ 9 tỉ đồng còn lại, vợ chồng ông B sẽ chuyển cho tôi 500 triệu đồng nữa”.

Do hợp đồng chuyển nhượng đất chưa được giao kết, hai bên phải hủy hợp đồng đặt cọc nên vợ chồng ông B kiện đòi bà T trả lại 400 triệu đồng đã nhận.

Bà T không đồng ý vì bà đã giới thiệu được ông K mua lô đất này. Dù vợ chồng ông B không hoàn tất được thủ tục cấp GCN do nguyên nhân gì thì cũng không liên quan đến bà, bà không có lỗi.

Tòa sơ thẩm buộc bà T phải trả lại 400 triệu đồng. Bà T kháng cáo. Cấp phúc thẩm nhận định rằng tuy hợp đồng không đặt ra trường hợp không thực hiện được việc chuyển nhượng đất như hợp đồng đặt cọc nhưng với nội dung thỏa thuận giữa các bên phải được hiểu: Khi việc chuyển nhượng đất thực hiện xong thì bà T được hưởng 900 triệu đồng. Thực tế thì việc chuyển nhượng đất không thực hiện được nên bà T không được hưởng tiền môi giới. Tòa sơ thẩm buộc bà T phải trả lại số tiền đã nhận để vợ chồng ông B trả lại cho ông K là có căn cứ, đúng pháp luật.

Nguyên đơn không bị phạt cọc

Xử sơ thẩm tháng 7-2021, TAND thị xã Sông Cầu chấp nhận yêu cầu khởi kiện, tuyên hủy hợp đồng đặt cọc; buộc vợ chồng ông B phải trả tiền cọc 900 triệu đồng. Tòa bác yêu cầu phản tố của ông K về việc buộc vợ chồng ông B phải chịu phạt cọc 900 triệu đồng; chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông K về việc buộc vợ chồng ông B phải chịu tiền lãi chậm trả tiền cọc…

Xử phúc thẩm mới đây, TAND tỉnh Phú Yên nhận định: Do nguyên nhân khách quan mà vợ chồng ông B không thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất đúng hạn theo thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc, chứ không phải họ từ chối giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất.

Tòa sơ thẩm căn cứ Điều 328 BLDS và Án lệ 25/2018/AL được Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao thông qua ngày 17-10-2018 để chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn và một phần yêu cầu phản tố của bị đơn về yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc; buộc nguyên đơn trả lại tiền cọc cho bị đơn; bác yêu cầu phản tố của bị đơn về việc buộc nguyên đơn phải chịu phạt cọc là có căn cứ, đúng pháp luật.

Về khoản tiền lãi chậm trả, tòa sơ thẩm buộc nguyên đơn trả cho bị đơn 22,5 triệu đồng (thời gian tính lãi từ ngày 1-3-2021 đến ngày xét xử sơ thẩm). Tại phiên tòa, nguyên đơn còn tự nguyện trả cho bị đơn khoản tiền lãi chậm trả 85,5 triệu đồng (từ ngày 28-2-2020 đến 28-2-2021), tổng cộng 108 triệu đồng.

Án lệ: Do lỗi khách quan thì không bị phạt cọc

Nguồn Án lệ 25/2018/AL được Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao thông qua ngày 17-10-2018 là Quyết định giám đốc thẩm 79/2012/DS-GĐT ngày 23-2-2012 của TAND Tối cao về vụ án dân sự tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn là ông Phan Thanh L với bị đơn là bà Trương Hồng Ngọc H.

Ngày 12-5-2009, ông L đặt cọc 2 tỉ đồng để mua căn nhà do bà H đứng tên mua đấu giá. Bà H đã nhận nhà nhưng chưa làm thủ tục sang tên do Cơ quan Thi hành án dân sự (THADS) TP.HCM đang quản lý toàn bộ giấy tờ có liên quan đến căn nhà.

Điều 5 hợp đồng đặt cọc nêu: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp GCN quyền sở hữu đối với căn nhà, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên thì bà H sẽ chịu phạt số tiền tương đương tiền cọc.

Hết thời hạn trên, bà H không thực hiện đúng cam kết nên ông L kiện đòi tiền cọc và buộc bà H phải chịu phạt cọc.

Bà H không chịu phạt cọc vì cho rằng nguyên nhân dẫn đến việc bà không thực hiện đúng cam kết là do cơ quan THADS chậm sang tên cho bà.

HĐXX giám đốc thẩm đã hủy án sơ thẩm và phúc thẩm với nhận định rằng hai cấp tòa chưa làm rõ việc bà H không đứng tên quyền sở hữu nhà trong vòng 30 ngày theo như thỏa thuận là do bà H không liên hệ để làm thủ tục sang tên hay do cơ quan THADS chậm sang tên cho bà mà đã chấp nhận ngay yêu cầu của ông L để buộc bà H phải chịu phạt cọc là chưa đủ căn cứ.

Nếu có căn cứ xác định cơ quan THADS chậm chuyển tên quyền sở hữu cho bà H thì lỗi dẫn tới việc bà H không thể thực hiện đúng cam kết với ông L thuộc về khách quan và bà H không phải chịu phạt cọc…