Hướng Dẫn Thủ Tục Đăng Ký Biến Động Đất Đai, Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Tại TP.HCM Theo Quyết Định 44/2026/QĐ-UBND
Cập nhật theo Quyết định 44/2026/QĐ-UBND ngày 30/6/2026 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026.
Kể từ ngày 01/7/2026, toàn bộ thủ tục hành chính về đất đai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh (bao gồm cả phần địa giới mới sáp nhập từ Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu) được thực hiện thống nhất theo Quyết định 44/2026/QĐ-UBND. Đây là văn bản mà bất kỳ ai có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà đất tại TP.HCM đều cần nắm rõ. Bài viết hệ thống hóa các nội dung: mẫu đơn đăng ký biến động đất đai, trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ cần chuẩn bị, cơ quan tiếp nhận và thời gian giải quyết.
Quyết định 44/2026/QĐ-UBND cụ thể hóa khung thủ tục do Chính phủ quy định cho phù hợp với mô hình chính quyền 2 cấp (cấp Thành phố và cấp xã/phường) đang áp dụng tại TP.HCM sau hợp nhất. Quyết định gồm nhiều phụ lục; trong đó Phụ lục IV quy định riêng về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất – phần trực tiếp điều chỉnh thủ tục đăng ký biến động và chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bài viết này tập trung phân tích.
1. Đăng ký biến động đất đai là gì? Vì sao chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động?
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là thủ tục ghi nhận sự thay đổi thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính khi phát sinh một trong các thay đổi được pháp luật liệt kê. Theo Điều 133 Luật Đất đai 2024, các trường hợp phổ biến phải đăng ký biến động gồm:
- Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;
- Thay đổi thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (đổi tên, số giấy tờ nhân thân…);
- Thay đổi ranh giới, mốc giới, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
- Thế chấp, xóa thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Một số trường hợp khác theo quy định pháp luật.
Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) chính là một trường hợp bắt buộc phải đăng ký biến động. Sau khi hợp đồng chuyển nhượng được công chứng/chứng thực hợp lệ, các bên phải nộp hồ sơ đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền theo thời hạn luật định (khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024). Chậm đăng ký biến động không chỉ khiến quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng chưa được Nhà nước công nhận đầy đủ mà còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính về đất đai.
2. Mẫu đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
Hồ sơ đăng ký biến động bắt buộc phải có Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất. Biểu mẫu hiện hành áp dụng thống nhất trên cả nước – và được sử dụng tại TP.HCM theo Quyết định 44/2026/QĐ-UBND – là Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP (thay thế Mẫu số 09/ĐK theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT trước đây).
Nội dung chính của mẫu đơn gồm:
- Thông tin người sử dụng đất/chủ sở hữu tài sản, người quản lý đất: họ tên, giấy tờ nhân thân hoặc pháp nhân, địa chỉ, số điện thoại liên hệ;
- Thông tin Giấy chứng nhận đã cấp: số vào sổ cấp Giấy chứng nhận, số phát hành (số seri) của sổ đỏ/sổ hồng hiện có;
- Nội dung biến động đề nghị: ví dụ ghi rõ “nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo Hợp đồng chuyển nhượng số … ngày …”;
- Danh mục giấy tờ nộp kèm theo đơn;
- Cam kết của người kê khai về tính trung thực, chính xác của thông tin đã kê khai.
Lưu ý: Quyết định 44/2026/QĐ-UBND vừa có hiệu lực nên biểu mẫu cụ thể trong phụ lục ban hành kèm theo có thể giữ nguyên số hiệu mẫu quốc gia (Mẫu số 18) hoặc được đánh số riêng theo phụ lục của Thành phố (một số tỉnh, thành khác khi ban hành quyết định tương tự đã đánh số mẫu riêng cho địa phương mình). Để sử dụng đúng biểu mẫu hiện hành, quý khách nên lấy mẫu trực tiếp tại Cổng Dịch vụ công Thành phố Hồ Chí Minh, Trung tâm Phục vụ hành chính công, hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai/Chi nhánh nơi có đất.
3. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TP.HCM
* Giai đoạn 1 – Công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
- Các bên lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (và tài sản gắn liền với đất, nếu có);
- Công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng, hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi có đất;
- Nộp phí công chứng theo Luật Công chứng (các bên có thể tự thỏa thuận người nộp phí).
* Giai đoạn 2 – Đăng ký biến động tại cơ quan đất đai
Theo Phụ lục IV Quyết định 44/2026/QĐ-UBND, trình tự thực hiện gồm các bước sau:
Bước 1 – Nộp hồ sơ: Người yêu cầu đăng ký (thường là bên nhận chuyển nhượng, hoặc theo thỏa thuận các bên) nộp 01 bộ hồ sơ tại Bộ phận Một cửa.
Bước 2 – Tiếp nhận hồ sơ: Cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ. Nếu đủ điều kiện, cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả; nếu chưa đầy đủ, trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung. Hồ sơ được chuyển đến Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai nơi có đất.
Bước 3 – Thẩm tra điều kiện: Văn phòng Đăng ký đất đai kiểm tra điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng theo Luật Đất đai 2024 (đất không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng, Giấy chứng nhận hợp lệ…). Nếu không đủ điều kiện, hồ sơ bị trả lại kèm lý do.
Bước 4 – Xác định nghĩa vụ tài chính: Văn phòng Đăng ký đất đai chuyển thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định, thông báo nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ – nếu có).
Bước 5 – Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Người sử dụng đất nộp thuế, lệ phí tại cơ quan thuế/kho bạc theo thông báo.
Bước 6 – Chỉnh lý và trả kết quả: Sau khi nhận xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Văn phòng Đăng ký đất đai chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp (hoặc cấp Giấy chứng nhận mới) và trao kết quả qua Bộ phận Một cửa.
4. Hồ sơ, tài liệu cần chuẩn bị
Giấy tờ bắt buộc:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 18);
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã công chứng/chứng thực (bản chính);
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp;
- Giấy tờ tùy thân còn hiệu lực của các bên (CCCD/hộ chiếu); giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân nếu tài sản là tài sản chung vợ chồng;
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu của cơ quan thuế.
Giấy tờ bổ sung tùy trường hợp:
- Văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp, nếu quyền sử dụng đất đang thế chấp và đã đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai;
- Giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân, nếu thuộc diện miễn thuế TNCN (chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu, anh chị em ruột…);
- Văn bản ủy quyền, nếu ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục;
- Giấy tờ pháp nhân, quyết định thành lập hoặc giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, nếu một bên là tổ chức;
- Mảnh trích đo địa chính thửa đất, nếu có thay đổi diện tích hoặc thửa đất chưa có bản đồ địa chính chính quy.
Lưu ý thực tế: Thông tin trên Giấy chứng nhận, CCCD và các giấy tờ liên quan phải khớp tuyệt đối với nhau; sai sót nhỏ (số CMND cũ chưa cập nhật, tên viết sai chính tả…) là nguyên nhân phổ biến khiến hồ sơ bị trả lại và kéo dài thời gian thực hiện.
5. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ tại TP.HCM
Theo Phụ lục IV Quyết định 44/2026/QĐ-UBND, hồ sơ đăng ký đất đai và đăng ký biến động tại TP.HCM được tiếp nhận, trả kết quả tại:
- Bộ phận Một cửa – bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thuộc Trung tâm Phục vụ hành chính công Thành phố Hồ Chí Minh hoặc Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp xã nơi có bất động sản; sau đó hồ sơ được chuyển cho:
- Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tại địa bàn để thụ lý, giải quyết.
Người dân, doanh nghiệp có thể lựa chọn nộp hồ sơ theo các hình thức:
- Nộp trực tiếp tại Bộ phận Một cửa;
- Nộp qua dịch vụ bưu chính công ích;
- Nộp trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia hoặc Cổng Dịch vụ công Thành phố Hồ Chí Minh.
Lưu ý về địa bàn: Từ ngày 01/7/2025, TP.HCM đã hợp nhất với tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, không còn tổ chức cấp quận/huyện, chỉ còn 2 cấp chính quyền là cấp Thành phố và cấp xã/phường (168 đơn vị hành chính cấp xã gồm phường, xã và đặc khu). Vì vậy, đối với bất động sản thuộc địa bàn Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, thủ tục đăng ký biến động, chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ 01/7/2026 cũng áp dụng thống nhất theo Quyết định 44/2026/QĐ-UBND như trên, tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp xã tương ứng nơi có đất.
6. Thời gian giải quyết
Theo Phụ lục IV Quyết định 44/2026/QĐ-UBND, thời gian giải quyết một số thủ tục đất đai phổ biến tại TP.HCM (tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ) như sau:
| Loại thủ tục | Thời gian giải quyết |
| Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu | Không quá 17 ngày làm việc |
| Cấp Giấy chứng nhận lần đầu | Không quá 03 ngày làm việc |
| Đăng ký biến động do chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất/tài sản gắn liền với đất | Không quá 08 ngày làm việc |
| Đăng ký cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ, nhà ở trong dự án bất động sản | Không quá 08 ngày làm việc |
| Đính chính Giấy chứng nhận đã cấp | Không quá 06 ngày làm việc |
| Tách thửa, hợp thửa đất | Không quá 12 ngày làm việc |
| Thu hồi và hủy Giấy chứng nhận đã cấp | Không quá 25 ngày làm việc |
Điểm cần đặc biệt lưu ý (theo Điều 3 Quyết định 44/2026/QĐ-UBND): các mốc thời gian trên không bao gồm:
- Thời gian cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai;
- Thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;
- Thời gian xem xét, xử lý vi phạm pháp luật đất đai (nếu có);
- Thời gian trưng cầu giám định, niêm yết công khai, đăng tải thông tin trên phương tiện đại chúng;
- Thời gian thực hiện trích đo địa chính thửa đất;
- Thời gian thực hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế (nếu có).
Nói cách khác, “08 ngày làm việc” là thời gian xử lý nghiệp vụ tại Văn phòng Đăng ký đất đai; thời gian thực tế để hoàn tất việc sang tên thường dài hơn, tùy tốc độ thực hiện nghĩa vụ tài chính của các bên.
7. Nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Bên chuyển nhượng nộp thuế TNCN bằng 2% giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng (hoặc theo Bảng giá đất do UBND Thành phố ban hành nếu giá hợp đồng thấp hơn). Một số trường hợp được miễn thuế TNCN, ví dụ: chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu, anh chị em ruột; hoặc chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất.
- Lệ phí trước bạ: Bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá trị nhà, đất tính theo Bảng giá đất/giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND Thành phố quy định.
- Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận: thực hiện theo Nghị quyết của HĐND Thành phố Hồ Chí Minh về phí, lệ phí.
Các bên có thể tự thỏa thuận trong hợp đồng về việc ai chịu trách nhiệm nộp từng khoản, miễn là nghĩa vụ tài chính vẫn được thực hiện đầy đủ với Nhà nước.
8. Một số lưu ý quan trọng
- Thời hạn đăng ký biến động: Sau khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực (đã công chứng/chứng thực), các bên nên nộp hồ sơ đăng ký biến động càng sớm càng tốt, trong thời hạn luật định tại khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, để tránh rủi ro bị xử phạt vi phạm hành chính và bảo vệ quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng.
- Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng trước khi đặt cọc/ký hợp đồng: đất phải có Giấy chứng nhận (trừ một số trường hợp luật cho phép), không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, còn trong thời hạn sử dụng đất.
- Văn bản mới ban hành, cần theo dõi cập nhật: Quyết định 44/2026/QĐ-UBND mới có hiệu lực từ 01/7/2026 nên trong quá trình triển khai có thể phát sinh văn bản hướng dẫn, đính chính hoặc điều chỉnh từ Sở Nông nghiệp và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố. Quý khách nên xác minh phiên bản văn bản mới nhất hoặc liên hệ trực tiếp để được tư vấn cho từng trường hợp cụ thể.
- Với bất động sản tại địa bàn Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ: cần lưu ý tên gọi phường/xã mới sau sắp xếp đơn vị hành chính để kê khai chính xác trên hợp đồng và hồ sơ.
9. Dịch vụ tư vấn, hỗ trợ thủ tục đất đai
Thủ tục đăng ký biến động và chuyển nhượng quyền sử dụng đất tuy đã được quy định rõ ràng hơn theo Quyết định 44/2026/QĐ-UBND, nhưng trên thực tế vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không được rà soát kỹ (tình trạng pháp lý thửa đất, quy hoạch, tranh chấp, nghĩa vụ tài chính, hồ sơ thừa kế…). VĂN PHÒNG LUẬT SƯ XUÂN LÂM cung cấp dịch vụ:
- Rà soát pháp lý thửa đất, thẩm định hồ sơ trước giao dịch;
- Soạn thảo, đàm phán hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng;
- Đại diện/ủy quyền thực hiện thủ tục công chứng, đăng ký biến động, kê khai thuế;
- Tư vấn xử lý các tình huống phát sinh: đất chưa có sổ, đất đồng sở hữu, đất có tranh chấp, thừa kế nhiều đời…
Quý khách có nhu cầu tư vấn hoặc hỗ trợ trực tiếp, vui lòng liên hệ: Số điện thoại Luật sư Lâm: 0903 918 848
Bài viết mang tính chất tham khảo, được biên soạn dựa trên Quyết định 44/2026/QĐ-UBND và các văn bản pháp luật hiện hành tại thời điểm đăng tải. Quy định pháp luật có thể được sửa đổi, bổ sung; quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp để được tư vấn cụ thể, chính xác cho từng trường hợp.
