I. MỞ ĐẦU
Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, giao dịch mua bán quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại tổ chức tín dụng đã trở thành một hiện tượng phổ biến, phản ánh nhu cầu thanh khoản của người dân và sự linh hoạt trong các giao dịch dân sự. Tuy nhiên, tính hiệu lực pháp lý của hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này vẫn còn là vấn đề gây nhiều tranh cãi, không chỉ trong thực tiễn xét xử mà còn trong nhận thức của các chủ thể tham gia giao dịch.
Bài viết này tiếp cận vấn đề từ góc độ phân tích pháp luật kết hợp với thực tiễn áp dụng, nhằm làm rõ các điều kiện để hợp đồng đặt cọc có hiệu lực khi tài sản là đối tượng của biện pháp bảo đảm, đồng thời đưa ra các khuyến nghị phòng ngừa rủi ro pháp lý cho các bên tham gia giao dịch.
1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẶT CỌC TRONG HỆ THỐNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM
1.1. Bản chất pháp lý của đặt cọc
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc được định vị là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trong đó một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản khác trong một thời hạn nhất định nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Về bản chất, đặt cọc tạo ra một áp lực kinh tế – pháp lý đối với các bên, buộc họ phải nghiêm túc thực hiện cam kết của mình, nếu không sẽ phải chịu hậu quả tài chính bất lợi (mất cọc hoặc phải trả gấp đôi tiền cọc theo quy định tại Điều 329 Bộ luật Dân sự 2015).
Một trong những điểm mới quan trọng nhất được pháp luật ghi nhận tại Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP là việc xác lập rõ ràng chế định đặt cọc để bảo đảm cho một hợp đồng sẽ được giao kết trong tương lai. Điều này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc tạo cơ sở pháp lý cho các thỏa thuận tiền hợp đồng (pre-contractual agreements), đặc biệt là trong lĩnh vực giao dịch bất động sản khi các bên thường cần thời gian để hoàn thiện các thủ tục pháp lý trước khi có thể ký kết hợp đồng chính thức.
1.2. Hiệu lực đối kháng của đặt cọc
Điều 23 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định đặt cọc phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên nhận đặt cọc nắm giữ tài sản đặt cọc. Quy định này có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của bên đặt cọc, ngăn chặn tình trạng bên nhận đặt cọc giao kết nhiều hợp đồng đặt cọc với nhiều người khác nhau đối với cùng một tài sản. Về mặt lý thuyết, đây là biểu hiện của nguyên tắc thiện chí và trung thực trong các giao dịch dân sự.
2. HẠN CHẾ QUYỀN ĐỊNH ĐOẠT ĐỐI VỚI TÀI SẢN THẾ CHẤP
2.1. Nguyên tắc hạn chế quyền định đoạt
Khi quyền sử dụng đất trở thành tài sản thế chấp, các quyền năng của chủ sở hữu/người sử dụng đất bị hạn chế nhất định nhằm bảo vệ lợi ích của bên nhận thế chấp. Căn cứ Điều 320 khoản 8 và Điều 321 khoản 5 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý bằng văn bản.
Quy định này xuất phát từ bản chất của quan hệ thế chấp: tài sản thế chấp là căn cứ để bên nhận thế chấp có thể thu hồi được khoản cho vay trong trường hợp bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Do đó, mọi hành vi định đoạt tài sản thế chấp mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp đều có thể ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ, vi phạm quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức tín dụng.
3. PHÂN TÍCH TÍNH HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC KHI TÀI SẢN ĐANG BỊ THẾ CHẤP
Đây là vấn đề trọng tâm và phức tạp nhất trong thực tiễn, với hai quan điểm đối lập: một bên cho rằng hợp đồng đặt cọc đương nhiên vô hiệu do vi phạm quy định về hạn chế quyền định đoạt; bên kia cho rằng hợp đồng hoàn toàn hợp pháp nếu đáp ứng các điều kiện nhất định. Thực tiễn xét xử cũng cho thấy sự không thống nhất trong cách giải quyết.
3.1. Trường hợp hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp luật
Dựa trên phân tích các quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Nghị định 21/2021/NĐ-CP và thực tiễn xét xử, hợp đồng đặt cọc được pháp luật công nhận có hiệu lực khi đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:
Thứ nhất, về mục đích và đối tượng giao dịch: Các bên phải thỏa thuận rõ ràng rằng đặt cọc nhằm bảo đảm cho việc sẽ giao kết hợp đồng chuyển nhượng sau khi tài sản được giải chấp, chứ không phải là chuyển nhượng ngay lập tức tài sản đang thế chấp. Điều này có nghĩa, đối tượng của đặt cọc là “hành vi giao kết hợp đồng trong tương lai” chứ không phải là “quyền sử dụng đất đang thế chấp” tại thời điểm hiện tại. Sự phân biệt này có ý nghĩa quyết định trong việc xác định tính hợp pháp của giao dịch.
Thứ hai, về sự đồng ý của bên nhận thế chấp: Ngân hàng/tổ chức tín dụng phải biết và đồng ý bằng văn bản về việc giao dịch sẽ diễn ra. Đặc biệt, nếu có thỏa thuận về việc sử dụng tiền đặt cọc hoặc tiền mua bán để tất toán khoản vay trước hạn, giao dịch được đánh giá là có tính minh bạch cao và hoàn toàn hợp pháp.
Thứ ba, về nguyên tắc bảo vệ thiện chí: Bên mua phải biết rõ tình trạng pháp lý của tài sản (đang thế chấp) và tự nguyện chấp nhận giao dịch trong điều kiện đó. Yếu tố này giúp loại trừ các trường hợp lừa dối, che giấu thông tin có thể dẫn đến vô hiệu hợp đồng.
Minh chứng từ thực tiễn xét xử:
Bản án số 13/2018/DS-ST ngày 30/5/2018 của Tòa án nhân dân huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai về “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc” là một trong những tiền lệ có giá trị tham khảo quan trọng. Trong vụ việc này, Tòa án đã xác định:
“Xét việc làm này của chị D đã có sự đồng ý của quỹ tín dụng là không trái với quy định tại khoản 5 Điều 321 của Bộ luật dân sự năm 2015 nên được xem là hợp pháp. Mặt khác, mặc dù quyền sử dụng đất đang được thế chấp nhưng giữa ông K và chị D chỉ mới ký hợp đồng đặt cọc, mà đặt cọc là chỉ để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng mà thôi, chứ không phải là chị D ký hợp đồng chuyển nhượng trong khi quyền sử dụng đất đang thế chấp.”
Quan điểm của Tòa án trong bản án này phản ánh cách tiếp cận mềm dẻo và thực chất hơn: chừng nào giao dịch đặt cọc chưa trực tiếp vi phạm quyền của bên nhận thế chấp, và các bên đều ý thức rõ về lộ trình thực hiện nghĩa vụ, thì giao dịch đó không vi phạm quy định cấm của pháp luật.
3.2. Trường hợp hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu
Ngược lại, hợp đồng đặt cọc có thể bị tuyên vô hiệu theo các quy định từ Điều 122 đến Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 trong các trường hợp sau:
– Vô hiệu do lừa dối (Điều 127 BLDS 2015): Bên bán cố tình che giấu tình trạng tài sản đang thế chấp, khiến bên mua tin rằng tài sản không có vướng mắc pháp lý (“sạch”), và trên cơ sở đó thực hiện đặt cọc với kỳ vọng có thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng ngay lập tức.
– Vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật (Điều 123 BLDS 2015): Hợp đồng đặt cọc có nội dung thực chất là chuyển nhượng ngay quyền sử dụng đất (ví dụ: bên mua đã chiếm hữu, sử dụng, khai thác tài sản) mà không có sự đồng ý của ngân hàng. Trong trường hợp này, các bên đã cố tình sử dụng hình thức “đặt cọc” để che đậy hành vi chuyển nhượng tài sản thế chấp trái pháp luật.
Minh chứng từ thực tiễn xét xử:
Bản án số 441/2025/DS-PT ngày 23/9/2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” thể hiện quan điểm nghiêm ngặt hơn:
“Theo quy định tại khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp trừ khi được sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Trong trường hợp này, khi bà P1 và anh P giao kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 381 nhưng không có sự đồng ý Ngân hàng nên hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015.”
Sự khác biệt cơ bản giữa hai bản án nêu trên nằm ở yếu tố sự đồng ý của ngân hàng. Điều này cho thấy trong thực tiễn xét xử, việc có hay không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp là tiêu chí then chốt để xác định tính hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.
4. NHẬN ĐỊNH VÀ KHUYẾN NGHỊ
4.1. Nhận định về thực tiễn áp dụng pháp luật
Từ phân tích trên, có thể rút ra một số nhận định sau:
Một là, pháp luật Việt Nam không cấm tuyệt đối việc đặt cọc đối với tài sản đang thế chấp, miễn là giao dịch đó không trực tiếp xâm phạm đến quyền của bên nhận thế chấp và được thực hiện một cách minh bạch.
Hai là, sự không thống nhất trong thực tiễn xét xử cho thấy cần có hướng dẫn cụ thể hơn từ các cơ quan có thẩm quyền, đặc biệt là Tòa án nhân dân tối cao, nhằm tạo tính nhất quán trong việc áp dụng pháp luật.
Ba là, quan điểm xem xét thực chất giao dịch (xem đối tượng đặt cọc là “hành vi giao kết hợp đồng tương lai” hay “tài sản hiện tại”) là hợp lý hơn so với cách tiếp cận hình thức cứng nhắc.
4.2. Khuyến nghị phòng ngừa rủi ro pháp lý
Để đảm bảo tính hiệu lực của hợp đồng đặt cọc và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên, cần thực hiện các biện pháp sau:
Thứ nhất – Minh bạch hóa thông tin pháp lý: Hợp đồng đặt cọc cần ghi rõ: “Tại thời điểm ký kết hợp đồng này, quyền sử dụng đất số… tại địa chỉ… đang được thế chấp tại [tên tổ chức tín dụng] theo Hợp đồng thế chấp số… ngày… để bảo đảm cho khoản vay số tiền… Các bên đã được thông báo đầy đủ về tình trạng pháp lý này và tự nguyện ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng sau khi tài sản được giải chấp.”
Thứ hai – Thiết lập cơ chế thanh toán ba bên: Nên lập văn bản thỏa thuận giữa Bên mua – Bên bán – Ngân hàng, trong đó quy định rõ:
– Tiền đặt cọc/tiền mua bán sẽ được chuyển thẳng vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng;
– Ngân hàng cam kết giải chấp tài sản ngay sau khi nhận đủ số tiền tất toán khoản vay;
– Lộ trình và thời hạn cụ thể để các bên hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.
Cơ chế này không chỉ đảm bảo quyền lợi của ngân hàng mà còn tạo sự an tâm cho bên mua về việc tiền của mình được sử dụng đúng mục đích.
Thứ ba – Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng: Mặc dù pháp luật không bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc, việc thực hiện công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng mang lại nhiều lợi ích:
– Công chứng viên có nghĩa vụ kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản, phát hiện các vướng mắc (nếu có);
– Tăng tính chứng cứ của hợp đồng trong trường hợp phát sinh tranh chấp;
– Hạn chế khả năng một bên chối bỏ việc ký kết hợp đồng.
Thứ tư – Tham vấn pháp lý chuyên sâu: Do tính phức tạp của loại giao dịch này, các bên nên tham vấn ý kiến từ luật sư có chuyên môn về bất động sản và dân sự trước khi ký kết, đặc biệt khi giá trị giao dịch lớn hoặc tình trạng pháp lý của tài sản phức tạp.
II. KẾT LUẬN
Tính hiệu lực của hợp đồng đặt cọc đối với tài sản đang thế chấp không mang tính tuyệt đối mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố: mục đích giao dịch, sự minh bạch trong thông tin, đặc biệt là sự đồng ý của bên nhận thế chấp, và thiện chí của các bên tham gia. Việc vận dụng đúng đắn các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị định 21/2021/NĐ-CP, kết hợp với các biện pháp phòng ngừa rủi ro thích hợp, sẽ giúp các bên bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của mình và hạn chế tối đa tranh chấp phát sinh.
Từ góc độ hoàn thiện pháp luật, cần có các văn bản hướng dẫn cụ thể hơn từ Tòa án nhân dân tối cao hoặc Bộ Tư pháp về vấn đề này nhằm thống nhất quan điểm áp dụng trong thực tiễn xét xử, tạo sự an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia quan hệ thế chấp.
III. TUYÊN BỐ MIỄN TRỪ TRÁCH NHIỆM
Bài viết này được biên soạn với mục đích cung cấp thông tin pháp lý mang tính chất tham khảo, không thay thế cho tư vấn pháp lý chuyên biệt trong từng trường hợp cụ thể. Các quy định pháp luật có thể thay đổi theo thời gian. Tác giả và Văn phòng không chịu trách nhiệm pháp lý đối với bất kỳ quyết định nào được thực hiện dựa trên thông tin trong bài viết này mà không có sự tham vấn trực tiếp từ luật sư.
IV. THÔNG TIN LIÊN HỆ
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ XUÂN LÂM
📍 Địa chỉ: Số 250A đường Nguyễn Thái Bình, phường Bảy Hiền, Thành phố Hồ Chí Minh (Trước đây là phường 12, quận Tân Bình)
📞 Điện thoại/Zalo: 0903 918 848 (Luật sư Xuân Lâm – Trưởng Văn phòng)
✉️ Email: lxlamlaw@gmail.com
🌐 Website: luatsulam.com.vn
Liên hệ ngay để được tư vấn chuyên sâu về vấn đề pháp lý của bạn!
