Sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế kéo theo nhu cầu về vốn cho sản xuất và tiêu dùng tăng cao. Bên cạnh các kênh tín dụng chính thống, hoạt động vay mượn tài sản giữa các cá nhân, tổ chức ngoài hệ thống ngân hàng diễn ra vô cùng sôi động. Tuy nhiên, thời gian qua đã xuất hiện một biến tướng nguy hiểm: Cho vay tiền nhưng yêu cầu ký Hợp đồng mua bán tài sản (thường được gọi là “Hợp đồng giả cách”).
Dưới góc độ pháp lý, đây là một “cái bẫy” chứa đựng rủi ro mất trắng tài sản mà người đi vay cần đặc biệt lưu tâm.
1. Nhận diện bản chất của “Hợp đồng giả cách”
Trong bối cảnh cần tiền gấp để giải quyết công việc cấp bách, người đi vay thường rơi vào thế yếu. Lợi dụng tâm lý này, bên cho vay (thường là các đối tượng “tín dụng đen” hoặc tổ chức cho vay không chính thống) đưa ra điều kiện: Để đảm bảo khoản vay, người vay phải ký kết một Hợp đồng chuyển nhượng tài sản (thường là bất động sản hoặc ô tô) có công chứng.
Về hình thức, đây là giao dịch mua bán hoàn chỉnh với giá trị chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực tế. Tuy nhiên, về bản chất, các bên không có ý chí mua bán tài sản; việc ký kết chỉ nhằm mục đích che đậy giao dịch vay mượn tiền. Đây chính là “Hợp đồng giả cách”.
2. Góc nhìn pháp lý từ Bộ luật Dân sự 2015
Dưới lăng kính pháp luật, mối quan hệ này được điều chỉnh bởi hai chế định khác nhau:
– Hợp đồng vay tài sản (Giao dịch thực): Theo Điều 463 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015, đây là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả tài sản cùng loại và trả lãi (nếu có thỏa thuận).
– Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo (Giao dịch che đậy): Theo Điều 124 BLDS 2015: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo bị vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực…”
Mặc dù luật quy định giao dịch giả tạo bị vô hiệu, nhưng trên thực tế, việc chứng minh được yếu tố “giả tạo” tại Tòa án là một hành trình gian truân và đầy rủi ro cho người đi vay.
3. Tại sao tuyệt đối không nên ký kết loại hợp đồng này?
Việc chấp nhận ký hợp đồng mua bán tài sản để vay tiền sẽ đẩy người đi vay vào 04 rủi ro trọng yếu sau:
Thứ nhất: Nguy cơ mất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
Ngay sau khi hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, bên cho vay đã có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện thủ tục sang tên (đăng ký biến động) tại cơ quan nhà nước. Khi đó, trên giấy tờ, họ trở thành chủ sử dụng, sở hữu hợp pháp. Người vay từ vị thế “chủ tài sản” bỗng chốc trở thành người “ở nhờ” hoặc “thuê” chính tài sản của mình.
Thứ hai: Khó khăn trong việc chứng minh giao dịch thực
Khi xảy ra tranh chấp, bên cho vay sẽ dựa vào Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng (vốn có giá trị chứng cứ rất cao) để khẳng định đây là việc mua bán thật. Người vay thường không giữ được các bằng chứng xác thực về việc vay mượn (như tin nhắn, biên nhận tiền vay…), dẫn đến việc đuối lý khi ra tòa.
Thứ ba: Rủi ro từ bên thứ ba ngay tình
Nếu bên cho vay, sau khi sang tên tài sản, tiếp tục chuyển nhượng tài sản đó cho một bên thứ ba (người mua mới) một cách ngay tình và đúng pháp luật, thì theo Điều 133 BLDS 2015, người đi vay rất khó có cơ hội đòi lại tài sản. Lúc này, tài sản đã bị “tẩu tán” hợp pháp.
Thứ tư: Áp lực nợ nần và cưỡng chế tài sản
Nếu người vay vi phạm thời hạn trả lãi hoặc gốc, bên cho vay sẽ mặc nhiên coi tài sản đó là của họ và yêu cầu người vay bàn giao tài sản, thậm chí là sử dụng các biện pháp cưỡng chế trái pháp luật hoặc khởi kiện đòi nhà/đất dựa trên hợp đồng giả cách đã ký.
Tóm lại, việc ký hợp đồng giả cách không phải là “thủ tục hình thức đơn giản” mà là một canh bạc nguy hiểm với tài sản của chính bạn. Trong cuộc chơi này, người cho vay luôn giữ lợi thế pháp lý tuyệt đối, còn người đi vay chỉ còn lại những hối tiếc muộn màng. Đừng để sự cấp bách về tài chính nhất thời khiến bạn mất đi tài sản tích lũy cả đời.
Nội dung bài viết nhằm mục đích tuyên truyền phổ biến pháp luật. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng Luật sư chúng tôi.
Văn phòng Luật sư Xuân Lâm
🏢 Địa chỉ: Số 250A đường Nguyễn Thái Bình, phường Bảy Hiền, Thành phố Hồ Chí Minh (Trước đây là phường 12, quận Tân Bình)
📞 Điện thoại/Zalo: 0903 918 848 (Luật sư Xuân Lâm – Trưởng Văn phòng)
✉️ Email: lxlamlaw@gmail.com
🌐 Website: luatsulam.com.vn
