Một số điểm mới về giải quyết tranh chấp đất đai theo luật đất đai năm 2024.

Luật đất đai năm 2024 được Quốc Hội khoá XV kỳ họp bất thường lần thứ 5 thông qua ngày 18/01/2024 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024. Đạo Luật này thay thế Luật Đất đai năm 2013 và có nhiều sửa đổi, bổ sung. Một trong những sửa đổi, bổ sung của Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành thể hiện trong nội dung các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai,

Những sửa đổi, bổ sung về hoà giải tranh chấp đất đai

Hoà giải tranh chấp đất đai được quy định tại điều 235 Luật Đất đai năm 2024 và tại Điều 105 nghị định 102/2024/NĐ-CP của chính phủ 30/7/2024 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 102/2024/NĐ-CP). Tìm hiểu nội dung quy định về hoà giải tranh chấp đất đai của các văn bản pháp luật này cho thấy có những sửa đổi, bổ sung cơ bản sau đây:

Thứ nhất, về thời hạn hoà giải, Luật Đất đai năm 2024 sửa đổi, bổ sung quy định về thời hạn hoà giải; theo đó, thời hạn hoà giải không quá 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Thứ hai, sửa đổi, bổ sung về việc bắt buộc thực hiện hoà giải, theo đó trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hoà giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Thứ ba, sửa đổi, bổ sung quy định về trách nhiệm của UBND cấp xã trong việc thực hiện hoà giải, theo đó khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, UBND cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

1. Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất tranh chấp về việc thụ lý đơn yêu cầu hoàgiải tranh chấp đất đai, trường hợp không thụ lý thì phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do;
2. Thẩm tra, xác minh nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;
3. Thành lập Hội đồng hoàgiải tranh chấp đất đai để thực hiện hoà giải quy định tại điểm b khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai. Tuỳ từng trường hợp cụ thể, có thể mời người đại diện cộng đồng dân cư quy định tại khoản 3 Điều 6 Luật Đất đai; người có uy tín trong dòng họ ở nơi sinh sống, nơi làm việc; người có trình độ pháp lý, có kiến thức xã hội; già làng, chức sắc tôn giáo, người biết rõ vụ, việc, công chức Tư pháp – hộ tịch cấp xã; đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh cấp xã; cá nhân, tổ chức khác có liên quan tham gia Hội đồng hoà giải tranh chấp đất đai;
4. Tổ chức cuộc họp hoàgiải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hoà giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Việc hoà giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hoà giải không thành.

Thứ tư, sửa đổi, bổ sung quy định về Kết quả hoà giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm các nội dung: thời gian, địa điểm tiến hành hoà giải; thành phần tham dự hoà giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp theo kết quả xác minh; ý kiến của Hội đồng hoà giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thoả thuận, không thoả thuận.

Biên bản hoà giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp, trường hợp biên bản gồm nhiều trang thì phải ký vào từng trang biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi ngay cho các bên tranh chấp, đồng thời lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Thứ năm, sửa đổi, bổ sung quy định trường hợp hoà giải không thành thì Ủy ban nhân dân cấp xã hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Những sửa đổi, bổ sung của Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành về thẩm quyền giải quyết tranh chấp Đất đai

Tìm hiểu các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của luật Đất đai năm 2024 và các văn bản thi hành, chúng ta có thể rút ra một số sửa đổi, bổ sung chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án giải quyết.

Thứ hai, sửa đổi, bổ sung quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

1. Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
2. Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Thứ ba, sửa đổi, bổ sung quy định trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết được thực hiện như sau:

1. Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết tranh chấp của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có hiệu lực thi hành.
2. Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.
3. Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.
4. Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Quyết định giải quyết của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường có hiệu lực thi hành.

Thứ tư, bãi bỏ quy định về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện, cấp tỉnh, bộ trưởng bộ tài nguyên và Môi trường.

Thứ năm, sửa đổi, bổ sung quy định căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. Theo đó, tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai thì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện dựa theo các căn cứ sau:

1. Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai cung cấp;
2. Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;
3. Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
4. Chính sách ưu đãi người có công với cách mạng và thân nhân người có công với cách mạng;
5. Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Nộp đơn yêu cầu thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai: Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành mà các bên hoặc một trong các bên không chấp hành thì bên được thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn yêu cầu thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai:

1. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, Chủ tịch Ủy ban nhân dâncấp xã nơi có đất tranh chấp ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai;
2. Quyết định cưỡng chế phải được thi hành trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày người bị cưỡng chế nhận được quyết định cưỡng chế hoặc kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản về việc người bị cưỡng chế vắng mặt hoặc người bị cưỡng chế từ chối nhận quyết định cưỡng chế, trừ trường hợp quyết định cưỡng chế quy định thời gian dài hơn.

Nguyên tắc cưỡng chế thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai:

1. Việc cưỡng chế phải tiến hành công khai, dân chủ, khách quan, bảo đảm trật tự, an toàn, đúng quy định của pháp luật;
2. Thời điểm bắt đầu tiến hành cưỡng chế thực hiện trong giờ hành chính. Không thực hiện cưỡng chế trong thời gian từ 10 giờ đêm ngày hôm trước đến đến 06 giờ sáng ngày hôm sau; các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật, ngày lễ theo truyền thống của đồng bào dân tộc; trong thời gian 15 ngày trước và sau thời gian nghỉ Tết âm lịch và các trường hợp đặc biệt khác làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến an ninh, chính trị, trật tự an toàn xã hội, phong tục, tập quán tại địa phương.

Cưỡng chế thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:

1. Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai đã có hiệu lực thi hành mà các bên hoặc một trong các bên tranh chấp không chấp hành quyết định và đã được Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất tranh chấp vận động, thuyết phục mà không chấp hành;
2. Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất tranh chấp;
3. Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai đã có hiệu lực thi hành;
4. Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế.

Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản.

Trình tự, thủ tục thực hiện quyết định cưỡng chế:

1. Trước khi tiến hành cưỡng chế, Chủ tịch Ủy ban nhân dâncấp xã quyết định thành lập Ban thực hiện cưỡng chế;
2. Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm lập phương án cưỡng chế trình Ủy ban nhân dâncấp xã phê duyệt. Phương án cưỡng chế phải có các nội dung cơ bản sau: mục đích, yêu cầu của việc cưỡng chế; thời gian, địa điểm, tiến độ thực hiện cưỡng chế; phương tiện, công cụ phục vụ, hỗ trợ cưỡng chế; thành phần, lực lượng tham gia cưỡng chế; thành phần phối hợp; kinh phí thực hiện cưỡng chế; phương án bảo quản tài sản di dời khỏi nơi cưỡng chế (nếu có); trách nhiệm thực hiện;
3. Ban thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế.Trường hợp người bị cưỡng chế chấp hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai thì Ban thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận việc chấp hành; việc thực hiện các nội dung trong quyết định giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện ngay sau khi lập biên bản dưới sự giám sát của Ban thực hiện cưỡng chế;
4. Ban thực hiện cưỡng chế có quyền buộc người bị cưỡng chế và những người có liên quan phải ra khỏi khu đất cưỡng chế, tự chuyển tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế; nếu không thực hiện thì Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm di chuyển người bị cưỡng chế và người có liên quan cùng tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế.

Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải lập biên bản, tổ chức thực hiện bảo quản tài sản theo quy định của pháp luật và thông báo cho người có tài sản nhận lại tài sản.

Thành phần Ban thực hiện cưỡng chế gồm:

1. Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dâncấp xã là Trưởng ban;
2. Thành viên đại diện cho các cơ quancấp xã, gồm: cơ quan có chức năng quản lý đất đai, xây dựng, thanh tra, tư pháp và các thành viên khác do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí thực hiện việc cưỡng chế thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.

Thời gian thực hiện thủ tục cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại các khoản 3, 6 và 8 Điều này không quá 45 ngày kể từ ngày quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai có hiệu lực thi hành.

LS.XUÂN LÂM

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ XUÂN LÂM

📍 Địa chỉ: Số 250A đường Nguyễn Thái Bình, phường Bảy Hiền, Thành phố Hồ Chí Minh (Trước đây là phường 12, quận Tân Bình)

☎️ Hotline/Zalo: 0903 918 848 (Luật sư Xuân Lâm – Trưởng Văn phòng)

📧 Email: xlamlaw@gmail.com

🌐 Website: luatsulam.com.vn

🕒 Giờ làm việc: 8:00 – 17:30, từ Thứ 2 đến Thứ 7

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ XUÂN LÂM – TRAO NIỀM TIN, VỮNG PHÁP LÝ!