Tại Nghị định 253/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế Thu nhập cá nhân, Chính phủ đã hướng dẫn rõ về thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản.
Khoản 5 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định, thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng quyền sở hữu bất động sản.
– Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai thì thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
– Cá nhân góp vốn bằng bất động sản chưa phải khai và nộp thuế từ chuyển nhượng khi góp vốn. Khi chuyển nhượng vốn, rút vốn, giải thể doanh nghiệp thì tổ chức nhận vốn góp khai thuế thay, nộp thuế thay đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân khi góp vốn; đồng thời cá nhân thực hiện nộp thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn hoặc thu nhập từ đầu tư vốn (trong trường hợp rút vốn, giải thể doanh nghiệp) theo quy định.
Thu nhập tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản khi góp vốn là giá trị phần vốn được xác định theo hợp đồng góp vốn tại thời điểm góp vốn. Trường hợp cá nhân chuyển nhượng, rút một phần vốn góp thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cho tới khi bằng giá trị góp vốn bằng bất động sản này.
Trường hợp tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay theo quy định tại điểm này đã giải thể, phá sản mà chưa thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thì cá nhân có trách nhiệm khai thuế, nộp thuế theo quy định.
Bên cạnh đó, Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP cũng nêu rõ, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%. Trong đó, giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất mà trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế thì giá chuyển nhượng đất là giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về đất đai.
Tại Nghị định 253/2026/NĐ-CP, Chính phủ cũng hướng dẫn một số trường hợp cụ thể liên quan đến thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc, quyết định phân chia của tòa án hoặc các tài liệu hợp pháp khác. Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân. Các cá nhân đồng sở hữu bất động sản được ủy quyền cho một cá nhân đại diện nộp thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản;
Đối với hoạt động ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền.
Đối với các hình thức ủy quyền chuyển nhượng bất động sản mà người nhận ủy quyền chỉ nhận thù lao, không có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự thì thực hiện nộp thuế theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này;
Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài; đến hết thời hạn trả nợ, cá nhân không có khả năng trả nợ thì tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài làm thủ tục xử lý tài sản bảo đảm đó đồng thời thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trước khi thực hiện thanh quyết toán các khoản nợ của cá nhân;
Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng đem thế chấp để vay vốn hoặc thanh toán với tổ chức cá nhân khác, nay thực hiện chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) bất động sản đó để thanh toán nợ thì cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc tổ chức, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng thay phải khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trước khi thanh quyết toán các khoản nợ;
Trường hợp bất động sản do cá nhân chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác theo quyết định thi hành án của Tòa án thì cá nhân chuyển nhượng phải khai, nộp thuế hoặc tổ chức, cá nhân tổ chức bán đấu giá phải khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân chuyển nhượng. Riêng đối với bất động sản của cá nhân bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện tịch thu, bán đấu giá nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật thì không phải khai, nộp thuế thu nhập cá nhân;
Trường hợp chuyển đổi nhà, đất cho nhau giữa các cá nhân không thuộc các trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp để sản xuất thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Điều 23 của Nghị định này thì các cá nhân chuyển đổi nhà, đất phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân.
