Sự phát triển kinh tế của Việt Nam kéo theo nhu cầu về vay vốn cho hoạt động sản xuất và tiêu dùng tăng cao, khiến cho thị trường vay tài sản phát triển trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Tuy nhiên, thời gian qua đã phát sinh nhiều biến tướng nguy hiểm trong hoạt động cho vay của các cá nhân, tổ chức gây ra những hệ luỵ nặng nề cho người đi vay và xã hội.
Bản chất của “Hợp đồng giả cách”
Trong tình thế cần tiền gấp để thực hiện các nghĩa vụ không thể trì hoãn, người đi vay thường dễ dàng chấp nhận lãi suất cao và các điều khoản rủi ro trong việc giao kết. Lợi dụng tâm lý này, bên cho vay thường yêu cầu người vay ký kết song song hai loại văn bản: Hợp đồng cho vay và Hợp đồng mua bán tài sản (nhà, đất, xe cộ…) có công chứng với giá trị thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế, mục đích việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng là đảm bảo bên vay thực hiện hợp đồng vay.
Thực chất, hợp đồng mua bán này chỉ là một giao dịch giả tạo, có thể hiểu đơn giản “giao dịch giả cách” là hợp đồng mà các bên thực hiện nhằm che đậy đi một hợp đồng khác. Mục đích của bên cho vay là tạo ra một cơ chế “tự động siết nợ”: Nếu người vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, thanh toán tiền lãi; chậm trả lãi hoặc gốc thì tài sản sẽ mặc nhiên được sang tên cho bên cho vay, dù ý chí ban đầu của người đi vay hoàn toàn không phải là bán tài sản.
Góc nhìn pháp lý: Giao dịch vô hiệu do giả tạo
Theo chúng tôi, lợi dụng nhiều người đang cần gấp một số tiền nhất định, các đối tượng cho vay ra điều kiện người cần vay tiền phải đem tài sản của mình để đảm bảo khoản vay. Tài sản có thể là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất … để đến cơ quan công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng cho đối tượng cho vay. Tuy nhiên, đây là hợp đồng chuyển nhượng “giả cách” nhằm che đậy giao dịch vay mượn tài sản. Nếu người vay tiền vi phạm thoả thuận về thời gian trả lãi, trả nợ gốc thì mặc định tài sản này sẽ được chuyển nhượng sang tên người cho vay.
Đối với hợp đồng cho vay, theo quy định tại Điều 463 BLDS năm 2015 thì: “Hợp đồng vay tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định”. Do đó, chủ thể tham gia cho vay tài sản có thể là cá nhân hoặc tổ chức; hình thức hợp đồng vay có thể bằng văn bản hoặc thoả thuận miệng; và lãi suất trong hợp đồng vay thì theo sự thoả thuận của các bên. Như vậy, hoạt động cho vay trên là đúng quy định của pháp luật.
Đối với giao dịch mua bán nhà ở, bất động sản được xác lập giữa bên cho vay và bên vay, căn cứ theo Điều 430 BLDS năm 2015: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán;….”. Bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thoả thuận. Như vậy, xét một cách độc lập thì hợp đồng mua bán nhà mà các bên cho vay và bên vay tiến hành ký kết sẽ có hiệu lực.
Tuy nhiên, nếu hợp chuyển nhượng giả cách nhằm che đậy giao dịch vay mượn tài sản trong trường hợp này thì hợp đồng chuyển nhượng tài sản bị vô hiệu do yếu tố giả tạo. Theo quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo tại Điều 124 BLDS năm 2015 thì: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan…”.
Rủi ro và hệ luỵ của “hợp đồng giả cách”
Đây là vấn đề diễn ra khá phổ biến trong hoạt động cho vay hiện nay, tiềm ẩn nhiều nguy cơ về an ninh trật tự xã hội cũng như gây thiệt hại nặng nề cho bên đi vay. Bên cho vay có thể nhanh chóng hoàn tất thủ tục sang tên và bán lại tài sản cho bên thứ ba ngay khi người vay vi phạm thời hạn trả nợ. Việc yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu là một quá trình tố tụng phức tạp, đòi hỏi người đi vay phải cung cấp được các bằng chứng chứng minh sự tồn tại của giao dịch vay mượn thực tế. Giá trị tài sản ghi trong hợp đồng giả cách thường rất thấp, khiến người đi vay chịu thiệt thòi lớn khi tranh chấp xảy ra.
Khi có những căn cứ để xác định hợp đồng mua bán tài sản nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì theo quy định của BLDS, toà sẽ tuyên hợp đồng này vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Một trong những nguyên nhân khiến các đối tượng cho vay có cơ hội lừa đảo là do người dân còn rất e dè với ngân hàng khi thực hiện giao dịch vay tiền bằng hình thức thế chấp tài sản. Lý do thủ tục ngân hàng thường mất nhiều thời gian.
Kết luận
Sở dĩ các đối tượng cho vay có cơ hội thực hiện hành vi này là do người dân còn e dè với thủ tục vay vốn ngân hàng vốn đòi hỏi nhiều thời gian và điều kiện khắt khe. Tuy nhiên, sự “nhanh chóng” từ tín dụng đen thông qua hợp đồng giả cách chính là con đường ngắn nhất dẫn đến trắng tay.
Người dân cần tỉnh táo, tuyệt đối không ký kết các văn bản chuyển nhượng tài sản nếu bản chất thực sự là vay mượn. Hãy bảo vệ tài sản của mình bằng sự hiểu biết pháp luật, thay vì đặt niềm tin vào những thoả thuận “ngầm” đầy rủi ro.
Thực tiễn cho thấy các giao dịch vay mượn được “nguỵ trang” dưới hình thức hợp đồng mua bán tài sản tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý phức tạp. Trong nhiều trường hợp, người vay chỉ nhận ra bản chất bất lợi của giao dịch khi tranh chấp đã phát sinh và tài sản đã bị chuyển nhượng cho bên thứ ba. Khi đó, việc yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu, thu thập chứng cứ chứng minh quan hệ vay mượn thực tế hoặc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình thường kéo dài, tốn kém và không phải lúc nào cũng đạt được kết quả như mong muốn.
Chính vì vậy, trước khi ký kết bất kỳ hợp đồng nào liên quan đến vay tài sản, thế chấp hoặc chuyển nhượng tài sản có giá trị, cá nhân và doanh nghiệp nên chủ động tham vấn ý kiến từ luật sư hoặc văn phòng luật sư có kinh nghiệm. Việc được tư vấn pháp lý kịp thời sẽ giúp các bên hiểu rõ bản chất giao dịch, nhận diện các điều khoản tiềm ẩn rủi ro, lựa chọn hình thức bảo đảm phù hợp với quy định pháp luật, đồng thời hạn chế tối đa nguy cơ mất tài sản hoặc phát sinh tranh chấp về sau.
LS.XUÂN LÂM
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ XUÂN LÂM
📍 Địa chỉ: Số 250A đường Nguyễn Thái Bình, phường Bảy Hiền, Thành phố Hồ Chí Minh (Trước đây là phường 12, quận Tân Bình)
☎️ Hotline/Zalo: 0903 918 848 (Luật sư Xuân Lâm – Trưởng Văn phòng)
📧 Email: xlamlaw@gmail.com
🌐 Website: luatsulam.com.vn
🕒 Giờ làm việc: 8:00 – 17:30, từ Thứ 2 đến Thứ 7
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ XUÂN LÂM – TRAO NIỀM TIN, VỮNG PHÁP LÝ!
