Sự phát triển kinh tế của Việt Nam tác động đến nhu cầu về vay vốn cho hoạt động sản xuất và các nhu cầu về tiêu dùng tăng lên làm cho hoạt động vay tài sản phát triển rất sôi động. Tuy nhiên, thời gian qua đã phát sinh nhiều biến tướng của hoạt động cho vay của các cá nhân, tổ chức dẫn tới một thực trạng đáng lo ngại cho những người đi vay và cho xã hội.
Bên đi vay thường rơi vào tình trạng cần tiền gấp để thực hiện một nghĩa vụ không thể trì hoãn nên họ phải chấp nhận việc vay tiền với lãi suất cao đồng thời với những rủi ro trong việc giao kết. Bên cho vay ngoài ký kết hợp đồng cho vay thì còn yêu cầu thỏa thuận thêm hợp đồng mua bán nhà, đất hoặc xe cộ… có công chứng kèm theo với giá chuyển nhượng thấp hơn nhiều giá trị thực tế, mục đích việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng là đảm bảo bên vay thực hiện hợp đồng vay.
Đây là một biến tướng mà bên cho vay sử dụng khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ và thanh toán tiền lãi thì bên cho vay yêu cầu bên vay thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.
Trong trường hợp này sẽ tồn tại song song hợp đồng cho vay và hợp đồng mua bán tài sản – Hợp đồng “giả cách”. Về bản chất đây là một giao dịch giả tạo, có thể hiểu đơn giản “hợp đồng giả cách” là hợp đồng mà các bên thực hiện nhằm che giấu đi một hợp đồng khác.
Theo chúng tôi lợi dụng nhiều người đang cần gấp một số tiền nhất định, các đối tượng cho vay ra điều kiện người cần vay tiền phải đem tài sản của mình để đảm bảo khoản vay. Tài sản có thể là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất … để đến cơ quan công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng cho đối tượng cho vay. Tuy nhiên, đây là hợp đồng chuyển nhượng “giả cách” nhằm che đậy giao dịch vay mượn tài sản. Nếu người vay tiền vi phạm thỏa thuận về thời gian trả lãi, trả nợ gốc thì mặc định tài sản này được chuyển dịch sang tên người cho vay. Mặc dù ý chí của người đi vay tiền lúc này không phải chuyển nhượng tài sản.
Đối với hợp đồng cho vay, theo quy định Điều 463 BLDS năm 2015 thì, hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Chủ thể tham gia cho vay tài sản có thể là cá nhân hoặc tổ chức, hình thức hợp đồng vay có thể bằng văn bản hoặc thỏa thuận miệng, lãi suất trong hợp đồng vay theo sự thỏa thuận của các bên. Như vậy, hoạt động cho vay trên là đúng quy định của pháp luật.
Còn với giao dịch mua bán nhà ở, bất động sản được xác lập giữa bên cho vay và bên vay, theo Điều 430 BLDS 2015, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận. Như vậy, xét một cách độc lập thì hợp đồng mua bán nhà mà các bên cho vay và bên vay tiến hành ký kết sẽ có hiệu lực.
Tuy nhiên, nếu hợp chuyển nhượng giả cách nhằm che đậy giao dịch vay mượn tài sản trong trường hợp này thì hợp đồng chuyển nhượng tài sản bị vô hiệu do yếu tố giả tạo.
Theo Điều 124 BLDS 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo thì, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan…
Đây là vấn đề diễn ra khá phổ biến trong hoạt động cho vay hiện nay, nó tiềm ẩn nhiều nguy cơ về an ninh trật tự xã hội cũng như gây thiệt hại nặng nề tài sản cho bên đi vay. Khi có những căn cứ để xác định hợp đồng mua bán tài sản nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì theo quy định của BLDS, tòa sẽ tuyên hợp đồng này vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Một trong những nguyên nhân khiến các đối tượng cho vay có cơ hội lừa đảo là do người dân còn rất e dè với ngân hàng khi thực hiện giao dịch vay tiền bằng hình thức thế chấp tài sản. Lý do thủ tục ngân hàng thường mất nhiều thời gian. (còn nữa)
